深度分析中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)能否再漲一倍？
發(fā)布日期：2019-07-05
發(fā)布人： 商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)
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如果用一個(gè)字形容中國(guó)房?jī)r(jià)上半年的走勢(shì)，那就是漲！漲！漲！重要的事情說(shuō)三遍。
所有人知道房?jī)r(jià)不可能一直上漲，但現(xiàn)實(shí)是房?jī)r(jià)仍在上漲，地王仍在出現(xiàn)，“日光盤(pán)”也屢見(jiàn)不鮮。那么，中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)能否再漲一倍？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的新數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個(gè)。
而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂"，其中北京地區(qū)新房市場(chǎng)進(jìn)入6月份又開(kāi)始了量?jī)r(jià)齊漲。
來(lái)自鏈家、我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京區(qū)域公寓類(lèi)產(chǎn)品共網(wǎng)簽11187套，環(huán)比上漲180.4%，破萬(wàn)的交易量創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年7月到今年7月，全國(guó)排名前50強(qiáng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在京津區(qū)域拿地競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。上海、深圳等一線城市和重點(diǎn)的二線城市亦皆如此。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京土地出讓總金額達(dá)2千億元，2016年上半年，北京土地出讓單價(jià)還在攀升。
同時(shí)擺在眼前的是北京房?jī)r(jià)的不斷攀升。
而今年1-6月北京住宅市場(chǎng)半年成交量195646套，同比增長(zhǎng)58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來(lái)7年以來(lái)火爆的市場(chǎng)行情。
"北京地區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，我們認(rèn)為，北京未來(lái)房?jī)r(jià)將整體進(jìn)入"10萬(wàn)+時(shí)代。"中駿北京區(qū)域公司副總經(jīng)理王芳說(shuō)到。
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在上述會(huì)議上也認(rèn)為，部分中心城市的房?jī)r(jià)難以下降，以北京來(lái)說(shuō)，即便目前正建設(shè)城市副中心，實(shí)現(xiàn)城市功能疏解，但北京的房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)，還會(huì)繼續(xù)上漲。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存更是預(yù)言，北京房?jī)r(jià)三年內(nèi)，四環(huán)20萬(wàn)，五環(huán)15萬(wàn)，六環(huán)6萬(wàn)。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場(chǎng)局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。
7月，上海樓市溫度如同季節(jié)仍保持熱度。數(shù)據(jù)顯示7月，上海新建商品住宅（剔除動(dòng)遷配套）成交均價(jià)達(dá)到37319元/平方米，10萬(wàn)元級(jí)別的高檔住宅成交套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)新高。
目前市區(qū)土地稀缺，核心地區(qū)土地幾乎沒(méi)有也導(dǎo)致了市區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格高漲，外圍地區(qū)在地王的催生下房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈也促使了市區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。
近期位于機(jī)場(chǎng)附近的祝橋鎮(zhèn)又拍出3萬(wàn)元/平方米以上的樓板價(jià)，位于中外環(huán)的新江灣城板塊凈地價(jià)高達(dá)9萬(wàn)元/平方米，外圍地區(qū)地王不斷誕生是市區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的基礎(chǔ)，因此未來(lái)高檔住宅熱銷(xiāo)格局仍會(huì)延續(xù)。
財(cái)經(jīng)作家吳曉波也聲稱(chēng)未來(lái)五年內(nèi)，上海的房?jī)r(jià)會(huì)再翻一倍。
國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平此前預(yù)計(jì)，未來(lái)10年一線房?jī)r(jià)漲一倍，三四線城市面臨長(zhǎng)期的去庫(kù)壓力。
高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸近日也指出，戶(hù)籍改革有助中國(guó)樓市復(fù)蘇，明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲。
曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷(xiāo)售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。
鄂爾多斯這類(lèi)“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶(hù)籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(zhǎng)的假設(shè)而做出的。開(kāi)發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲來(lái)支撐。
王逸認(rèn)為原因在于，如果房?jī)r(jià)不上漲，開(kāi)發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。到2016年年中，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)每輪上漲周期與暴漲背后，真正的房?jī)r(jià)猛漲幕后黑手就是央行，實(shí)質(zhì)上就是貨幣超發(fā)，房貸杠桿加杠桿。
一旦遇上住房供小于求、庫(kù)存不足、土地供應(yīng)持續(xù)下降、人口增長(zhǎng)快速，盡管是樓市政策調(diào)控收緊，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲。例如2016年上半年一線城市與部分二線城市就是好的證明，下半年肯定還會(huì)上漲。
數(shù)據(jù)顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬(wàn)億，同比多增1.25萬(wàn)億元。2016年7月15日央行發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額149.05萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣(M1)余額44.36萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個(gè)和20.3個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。
M1的增速為何比M2大了近一倍？央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成解釋稱(chēng)，M1增速持續(xù)上升，很大程度上是由企業(yè)活期存款大幅增加造成的。
而企業(yè)活期存款增加的原因有三方面，一是因?yàn)槎ㄆ诖婵钆c活期存款的利息差收窄；二是不少企業(yè)存在“持幣待投”的傾向，這也說(shuō)明目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)投資意愿比較弱，所以把閑置資金放在活期賬戶(hù)上；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，這使得大量居民存款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款。
謝逸楓認(rèn)為，貨幣巨額增加，房?jī)r(jià)基本上和貨幣供應(yīng)同等漲幅。回頭看房?jī)r(jià)中國(guó)北京、上海、深圳房?jī)r(jià)25年上漲20倍是起碼的。
今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬(wàn)億，同比多增1.25萬(wàn)億元，同比翻倍增長(zhǎng)，意味著強(qiáng)勁的樓市投資置業(yè)力量，錢(qián)流方向指引樓市方向。謝逸楓指出，上半年新增貸款總計(jì)7.53萬(wàn)億，按揭貸款占31.3%。如此規(guī)模的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)沒(méi)有任何懷疑，只能堅(jiān)定不移上漲。
地王頻現(xiàn)也為部分城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲埋下伏筆。上半年五十座城市的土地出讓金已超過(guò)10000億人民幣，專(zhuān)業(yè)人士測(cè)算，有相當(dāng)多的城市，上半年成交的土地如果入市，價(jià)格至少要比現(xiàn)在漲一倍才有得賺。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，這些錢(qián)多數(shù)是銀行的，金融業(yè)和房地產(chǎn)組成的利益聯(lián)合體在持續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲，所以，未來(lái)再漲一倍的可能性還相當(dāng)大。
綜上可見(jiàn)，我們生活在“坐地生財(cái)”的年代，這是好的時(shí)代。但也有人總說(shuō)，這是壞的時(shí)代。來(lái)源：商業(yè)見(jiàn)地網(wǎng)
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